Mikä on raakamaan oikea hinta?

Raakamaa

Kunnat tarvitsevat raakamaata kaavoitusta varten.  Onpa eräs virkamies todennut, että sitä hankitaan kaavoitusrauhan takia.  Pääasiallinen syy on kuitenkin hankkia maa- ja metsätalousmaata jalostettavaksi rakennusmaaksi.

 

Maankäyttö- ja rakennuslain 99. pykälän mukaan asianomainen ministeriö voi myöntää kunnalle luvan lunastaa maata, mikäli se on tarpeen yhdyskuntarakentamista tai muutoin kunnan kehittämistä varten. Kriteerit ovat varsin väljät, ja useissa tapauksissa kovinkin löyhät. Harvassa ovat tapaukset, että haettua lupaa ei olisi myönnetty.

Lunastusluvan myöntäminen edellyttää, että kunta on ensin neuvotellut asiasta maanomistajan kanssa. Nämä palaverit ovat valitettavan usein olleet kovin yksipuolisia tiedotustilaisuuksia, joissa maanomistajalle jää kuunteluoppilaan rooli. Kunnan edustaja ilmoittaa niissä mielipiteensä oikeasta käyvästä hinnasta, ja jos maanomistaja ei hyväksy sitä, tullaan alue pakkolunastamaan. Joskus hyvinkin pienet näkemyserot hinnasta ovat estäneet sopimisen.

 

Virkamiesten ja päättäjien keskinäiset roolit jäävät maanomistajille usein hämäriksi. Neuvotteluissa mukana oleva virkamies kertoo usein, ettei lautakunta, kunnanhallitus tai valtuusto ole antanut valtuuksia neuvotella kuin tietylle tasolle asti ja että tason ylittäminen ei ole mahdollista, koska ylitys saattaisi olla jopa virkavirhe.

Tämänkaltainen taktikointi on perin kummallista, kun tilanteeseen vastoin tahtoaan joutunut maanomistajapuoli pystyy ratkaisemaan asian tarvittaessa saman tien. Todellisuudessa luottamushenkilöt ovat asettaneet rajat juuri tuon neuvottelevan virkamiehen omasta esityksestä, ja tarvittaessa tekevät uuden päätöksen, jos saavutettu neuvottelutulos niin vaatii.

 

Nyt kun uusi hallitus uudistaa maankäyttö- ja rakennuslain poikkeuslupapykäliä, olisi sen samalla kiristettävä lunastuslupapykälää. Saavathan kunnat lisää päätäntävaltaa poikkeuslupa-asioissa, joten 99. pykälän tiukennus olisi vain pieni kompensaatio ja kädenojennus maanomistajien suuntaan.

Lunastusluvan saamisen pitää edellyttää todellista tarvetta ja todellisia neuvotteluja maanomistajien kanssa. Kunnan omia selvityksiä ilman puolueetonta ulkopuolista asiantuntijaa ei tulisi pitää riittävinä. Samoin hakemusta edeltävissä neuvotteluissa olisi hinnoittelussa käytettävä sellaista ulkopuolista asiantuntijaa, johon myös maanomistajat voivat luottaa.

Lunastus on itsessään sairaus, joka pitäisi estää. Useimmille maanomistajille korvaukset ovat vain kipulääke, jolla oireita voidaan lievittää.

Kun satoja vuosia omistuksessa ollutta sukutilaa ryhdytään lunastamaan kauppakeskusten ja vastaavien tieltä, ei kysymys ole rahasta, vaan aivan muista arvoista. Tällöin ei kysymys ole siitä, kuinka pientä tai isoa rahatukkoa kunnan edustajat heiluttavat, vaan arvoista, joita ei voida mitata rahassa. Lunastuksen kohteena ei käytännössä koskaan ole keinottelumielessä hankittu omaisuus, vaan maa, jolla on omistajalle sekä käyttö- että tunnearvoa.

 

Raakamaa_2

 

Lunastuslain mukaan luovuttajalla on oikeus saada kohteesta ensisijaisesti käyvän hinnan mukainen täysi korvaus. Jos se ei vastaa täyttä korvausta, voi korvaus perustua myös omaisuudesta saatavaan tuottoon.

Kunnat esiintyvät mielellään markkinajohtajina ja asiantuntijoina alueillaan. Kunnan edustajat ilmoittavat tietävänsä paikkakunnan hintatason. Yleensä se on mahdollisimman alhainen. Joskus tuntuu siltä, että mitä alempi maan hintataso on, sitä paremmat virkamiehet kunnassa on.

Usein neuvotteluissa tuodaan esille termi kipuraja, eli hinta, jota ei voida ylittää. Tällöin unohdetaan täysin vastapuoli, jolle kipuraja on se ensimmäinen neliö, aari tai hehtaari, joka lunastetaan.

Useat kunnat, joiden tavoite on mahdollisimman alhainen hintataso, joutuvat turvautumaan lunastusinstrumenttiin, kuten he itse tuota ikävää toimenpidettä kutsuvat. Ikään kuin se tekisi toimenpiteestä hyväksyttävämmän. Sen sijaan muutamat kunnat, jotka ovat valmiita jopa (toki käytännössä vain vähäisessä määrin) jakamaan raakamaasta saatavaa hyötyä, saavat kauppoja aikaan. Se säästää virkamiestyötä, luo mainittua kaavoitusrauhaa ja ennen kaikkea hyvät suhteet alueen maanomistajiin.

 

Kun asia kaikesta huolimatta menee usein lunastustoimitukseen saakka, tulisi myös lunastuslakia kehittää. Toimituksessahan päätöksiä tekevät valtiota edustava maanmittari ja kaksi kunnanvaltuuston valitsemaa uskottua miestä, jotka maanmittari yleensä kutsuu samasta kunnasta.

Tähän pitäisi saada muutos, koska lähes aina paikallistuntemus on hyvä myös naapurikunnan puolella. Jos kunta lunastaa, pitäisi laissa todeta, että oman kunnan uskotut miehet ovat esteellisiä.

Koska käypä hinta perustuu tehtyihin kauppoihin, ei se saisi olla lunastuslain korostama ensisijainen menetelmä, sillä lähes aina kunnalla on esittää joku tai joitakin kauppoja, jotka tukevat alhaista kohteenkorvausta. Tuottoarvo- ja muut menetelmät, kuten raakamaan ja kaavatonttien hintasuhteeseen perustuva menetelmä, on nostettava tasavertaisiksi.

 

Vaikka verottaja kohtelee lunastustilanteissa luovuttajaa kohtuullisesti, ja vain 20 prosenttia korvauksesta on veronalaista, ei lunastuskorvauksella saa tilalle yhtä paljon maata, jos sitä edes on tarjolla. Entä kuka kantaa vastuun mahdollisista arviointivirheistä. Kiinteistöarvioinnin tarkkuus ei ole parhaimmillakaan kuin +/-10 prosentin luokkaa. Kohtuullisena on pidettävä sitä, että vastuunkantaja on hakija eli kunta.

Ruotsin lunastuslakiin tuli jokunen vuosi sitten muutos, jonka mukaan kohteenkorvausta ja osaa haitankorvauksista korotetaan 25 prosentilla täyden korvauksen saavuttamiseksi. Muun muassa edellä esitettyjen seikkojen vuoksi se olisi meilläkin vähintään kohtuullista.

 

Teksti Antti Orama, Maanomistajien Arviointikeskus Oy, arviointipäällikkö, DI, AKA, KHK

 

Comments are closed.